Lesiones en apartamentos y propiedades rentadas

Esta página cubre a inquilinos y a sus invitados que se lesionan en un complejo de apartamentos, condominio, dúplex o casa rentada por el estado de la propiedad.

Lo que debe hacer el arrendador

La instrucción al jurado de California sobre el deber del arrendador (CACI No. 1006) establece tres niveles:

• Antes de entregar la vivienda. Antes de entregar la unidad (y al renovar o después de recuperarla), el arrendador debe inspeccionar razonablemente para detectar condiciones inseguras, incluidas las áreas comunes bajo su control, y tomar precauciones razonables contra lo que encontró o debió encontrar.
• Áreas que controla el arrendador. Después de la mudanza, el arrendador debe tomar precauciones razonables contra condiciones inseguras en escaleras, pasillos, estacionamientos, lavanderías y otras áreas que controla si sabe o razonablemente debería saber de ellas.
• Dentro de la unidad. Para las áreas bajo control del inquilino, la instrucción limita el deber a las condiciones que el arrendador conoce de verdad y que tiene el derecho y la capacidad de corregir.

Los invitados de los inquilinos están protegidos por el mismo deber general de cuidado (Civil Code § 1714; CACI No. 1001).

Reparaciones y habitabilidad

Aparte de la ley de lesiones, el arrendador de una vivienda debe entregarla en condiciones aptas para habitarla y reparar después los problemas que la hagan inhabitable (Civil Code § 1941). Los estándares incluyen instalaciones de plomería y gas seguras, calefacción e iluminación eléctrica que cumplían la ley al instalarse y se mantienen en buen funcionamiento, áreas comunes bajo control del arrendador limpias y sin escombros, y pisos, escaleras y barandales en buen estado (Civil Code § 1941.1). Un escalón roto, un barandal flojo o una escalera oscura que no cumplan estos estándares también pueden ser la condición insegura en un reclamo por lesiones.

Seguridad y delitos en la propiedad

El arrendador debe actuar con cuidado razonable para proteger a inquilinos e invitados de la conducta delictiva de otra persona en la propiedad si puede anticipar razonablemente esa conducta; si las medidas que tomó fueron adecuadas se juzga según las circunstancias (CACI No. 1005). La ley de California no publica una lista de cerraduras, luces o guardias obligatorios para cada propiedad, así que cada caso depende de lo que sabía el arrendador, como incidentes o quejas previas, y de las medidas razonables que tenía a su alcance.

Perros en la propiedad

El dueño de un perro responde por las mordeduras a cualquier persona en un lugar público o que esté legalmente en una propiedad privada (Civil Code § 3342). El arrendador también puede responder si sabía o debió saber que un perro que se tenía en la propiedad era peligroso y no tomó las medidas razonables que podía tomar para evitar el daño (CACI No. 1013). Vea nuestra página sobre la ley de mordeduras de perro.

Piscinas del complejo

Los requisitos de prevención de ahogamiento para casas de la Swimming Pool Safety Act no se aplican a los complejos de apartamentos (Health & Safety Code § 115925), pero el deber de cuidado del arrendador sí. Vea nuestra página sobre piscinas.

Pruebas importantes

1. Sus solicitudes de reparación por escrito, mensajes y correos al administrador, y las respuestas. Demuestran que el arrendador sabía.
2. Fotos del peligro, y del mismo lugar a lo largo del tiempo si no se reparó.
3. El contrato de arrendamiento y las reglas sobre quién mantiene cada área.
4. Nombres de vecinos que se quejaron del mismo problema.
5. Informes policiales, si la lesión involucró un delito.

La mayoría de las demandas por lesiones deben presentarse dentro de dos años (CCP § 335.1). Si la vivienda es de una entidad pública, el reclamo suele vencer a los seis meses (Gov. Code § 911.2).

Preguntas frecuentes

Reporté el escalón roto hace semanas. ¿Eso importa?

Sí. El arrendador debe tomar precauciones razonables contra condiciones inseguras en las áreas que controla si sabe o razonablemente debería saber de ellas (CACI No. 1006). Su reporte por escrito prueba que lo sabía. Guarde una copia.

Estaba visitando el apartamento de un amigo. ¿Estoy protegido?

A los invitados también se les debe cuidado ordinario (Civil Code § 1714). Aplican las mismas preguntas: quién controlaba el área y si sabía o debió saber del peligro.

¿Responde el arrendador si me asaltaron en el estacionamiento?

Solo si el arrendador podía anticipar razonablemente la conducta delictiva y no tomó medidas razonables para proteger a los inquilinos (CACI No. 1005). Los incidentes y quejas anteriores en la propiedad suelen ser clave.

El perro de un vecino me mordió en el complejo. ¿Quién responde?

El dueño del perro responde según el Civil Code § 3342. El arrendador también puede responder si sabía o debió saber que el perro era peligroso y no tomó medidas razonables (CACI No. 1013).

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• Civil Code § 1714El deber general de cuidado
• Reclamos contra el gobiernoLa regla de seis meses y dónde presentar en cada ciudad.

Fuentes

1. Cal. Civ. Code § 1714: General duty of ordinary care
2. Judicial Council of California Civil Jury Instructions (CACI), 2026 edition
3. Cal. Civ. Code § 1941: Landlord's duty to keep dwelling fit for occupation
4. Cal. Civ. Code § 1941.1: Habitability standards for rental housing
5. Cal. Civ. Code § 3342: Dog bite: owner strict liability
6. Cal. Health & Safety Code § 115925: Swimming Pool Safety Act: exclusions
7. Cal. Code Civ. Proc. § 335.1: Two-year limitations period for assault, battery, personal injury, or wrongful death
8. Cal. Gov. Code § 911.2: Time for presentation of claims against public entities